凭据克而瑞数据，土地市场的团结竞买在这一年半来愈演愈烈，近一个多月来，凭据相关统计，凌驾30宗土地被团结竞拍拿下...... 导致这一趋势的原因，主要有这三方面：第一，最近的地产融资情况可以说是"冰岛人过冬——看不到春天"，不少开发商想拿地但心有余而力不足，可是不拿地就只醒目等死，因此大家越来越倾向于（bèi pò）通过团结拿地来维持规模（发泄精神）。第二，随着地价这几年的不停走高，面临一些地块成本很是高、资金需求量庞大、风险高的地产项目，单个企业开发有很浩劫度,团结竞买无疑开发了一个新路径。而另一方面，从今年开始，团结竞买合建办公楼和工业园区也逐渐成为政府资助中型企业解决办公和生产园地的一种新思路。

然而，由于多方到场导致权责和利益分配难以协调，其庞大水平远远凌驾了独自拿地建设开发。因此芽哥希望，通过这篇文章全面的解读团结竞买的建立条件、权责行使方式、风险规避和竞买乐成后的差别操作模式。

团结竞买建立条件团结竞买并不是俩哥们说我们要一起拿地就算团结竞买。首先，这块地要允许被团结竞买。2006年8月实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》划定团结竞买至少应具备如下条件：第一，团结申请各方配合签署的申请书；第二，团结竞买协议要划定团结竞拍各方的权利、义务，包罗团结各方的出资比例，并明确签订《国有土地使用权出让条约》 时的受让人。

三，明确答应竞得土地后不得改变提倡人以及出资比例。申请人竞得土地后，拟建立新公司举行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资组成、建立时间等内容。

出让人可以凭据招标拍卖挂牌出让效果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让条约》,在竞得人按约定管理完新公司注册挂号手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让条约变换协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让条约》。团结体的法人格相识团结竞买的第一步要先相识团结体的法人格、如何负担执法责任。法人格是指一个社团据以充当执法关系主体，享受权利并负担义务的执法资格。一般而言，一个社团要想取得法人格，就必须要有独立的产业，即社团的产业必须独立于社员的产业。

另外，社团还要在工商、民政等政府部门管理挂号手续才气正式取得法人格。以公司为例，股东出资并完成注册后，自营业执照发表起即取得法人格。

今后，公司债务由公司负担，而与股东无关。那么，团结体有无法人格呢？从广义上讲，团结体也是一种社团。可是，团结体并没有独立的产业，也没有管理过设立挂号。因此，它并不具有法人格。

从本质上讲，团结体是一种附遣散条件的“设立中公司”，因为，只有在乐成竞得土地的前提下，团结体才有可能转化为合资公司并以合资公司的名义营建房地产项目。反之，如果没有拿到土地，团结体也就遣散。

团结体没有独立的人格权，不是一个独立的执法主体，组成团结体的团结刚刚是正当的执法主体。团结体在转化为合资公司之前, 对外会发生一些债务，如支付保证金、土地评估费等，这些债务该由谁来负担？从内部讲，应由各家开发商按各自出资的比例负担。但从外部讲，各开发商应对债权人负担连带清偿责任，即任何一家开发商均不得以内部的债务分摊比例反抗债权人，而只能在偿付完债权人之后再向其他开发商追偿。上海市房管局印制的团结竞买申请附表上也要求团结体答应：团结体中任何一方违反出让文件划定的，将视为全体竞买人配合违反，并由全体竞买人负担连带责任。

2010年，最高院从司法解释的角度正式确立了这一商业规则。现实角度讲，开发商到场组建土地团结体的最大风险并非竞买失败，而是乐成竞得后因互助同伴的过错导致土地的流拍。在这种情况下，无过错的开发商很有可能仍要为此负担债务，因为负担的是一种无限连带责任。

只有认清楚这一点，才气在事前做好风险评估和预案。团结竞买优劣势分析(一)团结竞买优势分析 第一，解决到场竞买各方资金不足问题，疏散了开发风险。通过各方团结竞买，可以降低各自的拿地成本,提升竞争力，促进项目的顺利实施。

由于近年来土地资源稀缺，土地“招拍挂”以来，出价最高者才气中拍，拿地成本越来越高，高端商业地产或位置优越、面积超大的地块更是如此，这让不少开发商对拿地心有余而力不足，为此数家开发商不得不通过强强团结、强 弱团结、弱弱团结组成团结体配合到场土地竞拍和开发运动。第二，实现了团结竞买各方资质、品牌、资源共享，有助于提高各方的谋划治理水平。好比万科和某地域龙头食品公司团结竞买……(二)团结竞买劣势分析第一，土地治理部门为降低风险一般划定团结竞买各方应负担连带责任。

如果竞选同伴实力不强，互助方连续投入不到位，在推行与土地治理部门和业主约定及项目质量、宁静、成本、工期等方面将负担较大的风险。第二、团结体内部容易泛起利益纠纷，进而影响到项目的开发建设。

风险规避(一) 团结体各方的靠谱水平是一切互助的前提。团结竞买对团结体各方的要求较为严格，团结各方要有信用、有实力，配合要默契，互助条件应事先明确，尤其要充实相识团结体其他方的资金实力。(二) 连带清偿责任的预防土地团结竞拍，提倡人必须明确各自的出资比例，并答应在竞得土地后不改变提倡人以及出资比例。

政府这样划定，是为了防止开发商炒卖地皮。但实践中，团结体竞得土地后，部门提倡人却因收益不如预 期而执意要退出，甚至不惜以违反协议为价格，从而造成许多权益之争。

鉴于此，框架协议要对提倡人的退出责任有所约定，关键是违约金的盘算方式要约定清楚。(三) 对过错提倡人署理行为的规制由于土地竞拍遵循“价高者得” 的规则，因此，团结体的焦点商务条件就是竞拍限价，团结体早就约定好可蒙受的最高竞买价。如果竞拍的实际可成交价钱突破限价，团结体自当退出。

可见，代表团结体到场竞拍报价的人至关重要。凭据上海市房管局的划定， 团结体只能委托一名自然人代表到场竞拍运动。

一般悄况下，举牌报价的 代表由出资较多的一方开发商委派，如果发生委派代表的报价行为超出了授权规模，团结体也应当与土地出让部门签署条约，否则会被没收保证金。因此，团结体必须对该委派代表的行为效果卖力。团结竞买乐成后的运作模式团结竞买土地乐成后，各方详细的互助运作模式有四种，第一种是团结竞买各方配合出资建立项目公司举行开发事宜；第二种是团结竞买其中一方做为开发主体及会计主体，各方配合出资建设；第三种是团结竞买各方中有资质方在开发自己份额内房产的同时为无资质一方代建其份额内房产；第四种是团结竞买各方都有开发资质情况下，各自作为开发主体和会计主体。

(一) 团结竞买各方出资建立项目公司模式。这种模式是实践中运用最多的模式，其特点为产权关系明晰，共担风险、共享利润，开发完毕后将项目公司注销，客户服务的有关事项转由保留的客户服务部门和物业服务公司负担。这种行动模式实例许多，如葛洲坝房地产开发有限公司与上海融创房地产开发有限公司在多地竞买土地乐成后建立合资公司举行开发……为体现相互牵制的原则，一方委派董事长，另一方委派总司理，一方委派会计，另一方委派出纳，一方掌管法人印鉴， 另一方掌管公司印鉴，以此控制项目公司设立后不发生或有欠债。

(二) 团结竞买一方作为开发主体及会计主体，各方配合出资建设模式。由团结竞买各方中具有开发资质的一方做为开发主体,其他各方按约定比例支付建设资金并分享项目税后利润。

(三) 团结竞买方中有资质方在份额内为他方代建模式。团结竞买各方中有资质方在开发自己份额内房产同时为无资质一方代建其份额内房产，这种模式下，有资质方和无资质方划分做为会计主体和缴税主体，核算的是各自份额内的部门，缴纳各自其应缴的税费。这种模式的典型案例为凤凰传媒与凤凰置业地在多地团结竞买土地，有资质的凤凰置业在开发自己份额内住宅的同时为凤凰传媒代建文化mall……(四）团结竞买各方都有开发资质，各自作为开发主体和会计主体模式。

各方以各自开发规模内的收入成本用度为核算工具,各自核算成本用度，各自缴纳相关税费。对项目共有的土地、共用的公共配套设施费和基础设施费要事先约定分管比例。

这种支解属于实现约定，不属于转让，不涉及转让缴税，实务中一般是管理初始衡宇产权证明时 将共有产权离开，然后双方或多方各卖各的，收入各入各账，各自清算和汇算即可。举例：甲公司与乙公司都是房地产公司，双方团结竞拍一块住宅地使用权。

双方签订团结竞投协议约定甲乙在本项目中的投资比例划分为60%和40%。双方按6 ：4比例支付地价款、制作成本和相关税费，按6:4比例分享税后利润。

竞买乐成后，双方不建立独立法人的项目公司，项目立项及报建手续均是甲乙两个公司，甲乙双方设置双控账户，由甲公司卖力本项目的会计核算和税费缴纳事宜，日常治理事情由双方组建的团结项目部卖力。本项目总投资30000万元，甲方出资18000万元，乙方出资12000万元。项目税后利润7500万元，甲乙各分得4500万、3000万元，乙公司分得的3000万元利润分成是甲公司的税后利润，不需缴纳企业所得税。

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